Dependiendo del tipo de contrato y de su redacción, un contrato de
arrendamiento puede prestar mérito ejecutivo. Que un contrato preste mérito
ejecutivo es importante por cuanto permite el cobro judicial de la obligación
contenida en el contrato.
Mérito ejecutivo en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana.
El contrato de arrendamiento de vivienda urbana regulado por la ley 820 de
2003, por expresa disposición del artículo 14 presta mérito ejecutivo:
« Las obligaciones de pagar sumas en dinero a cargo de cualquiera de las
partes serán exigibles ejecutivamente con base en el contrato de arrendamiento
y de conformidad con lo dispuesto en los Códigos Civil y de Procedimiento
Civil. En cuanto a las deudas a cargo del arrendatario por concepto de
servicios públicos domiciliarios o expensas comunes dejadas de pagar, el
arrendador podrá repetir lo pagado contra el arrendatario por la vía ejecutiva
mediante la presentación de las facturas, comprobantes o recibos de las
correspondientes empresas debidamente canceladas y la manifestación que haga el
demandante bajo la gravedad del juramento de que dichas facturas fueron
canceladas por él, la cual se entenderá prestada con la presentación de la
demanda.»
Un contrato de arrendamiento
de vivienda urbana diligenciado correctamente y preferiblemente
autenticado, se constituye en título valor con el cual se puede
ejecutar al incumplido.
Si el arrendatario no paga el arriendo, todo lo que tiene que hacer el
arrendador es iniciar un proceso ejecutivo para que el juez profiera el
mandamiento de pago, y si fuere necesario, decrete el secuestro y embargo de
las propiedades del deudor para garantizar el pago de lo adeudado.
Mérito
ejecutivo en el arrendamiento de locales comerciales y otros inmuebles.
En el caso de los contratos de arrendamiento de locales comerciales y de
otro tipo de inmuebles diferentes a la vivienda urbana, no existe una ley que
los revista de mérito ejecutivo lo que obliga a cumplir con los requisitos
generales del título ejecutivo que encontramos en el artículo 422 del código
general del proceso. Lo que la costumbre ha impuesto en estos casos, es incluir
una clausula en el contrato respectivo que declare y reconozca el mérito
ejecutivo.
Lo que se busca es que en el contrato de arrendamiento aparezcan probados
los requisitos del título ejecutivo a saber:
·
Documento en que conste una obligación clara, expresa y exigible.
·
El documento debe provenir de quien se dice es el deudor.
Cuando un contrato de arrendamiento no presta mérito ejecutivo y una de
las partes lo incumple, naturalmente no podrá ejecutarse al incumplido, sino
que la parte cumplida debe iniciar un proceso declarativo, conocido
popularmente como proceso ordinario, con el cual se busca que el juez mediante
sentencia declare la existencia de la obligación, y una vez la sentencia quede
en firme, ejecutoriada, entonces sí se inicia el proceso ejecutivo precisamente
con base a la sentencia.
Los procesos declarativos suelen tomar mucho tiempo, por lo tanto hay que
procurar que el contrato de arrendamiento, cualquiera que sea, preste mérito
ejecutivo, pues una demanda ejecutiva es mucho más expedita, pues allí no se
discute la existencia del derecho, pues este ya está incorporado en el titulo
ejecutivo, que en este caso es el contrato de arrendamiento.
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