Incremento del arrendamiento en locales comerciales
El incremento máximo del canon de arrendamiento de locales comerciales
no está regulado por la ley, por lo tanto se debe aplicar lo que las partes
acuerden o en su defecto lo que la justicia disponga como pasa a explicarse.
Tabla de contenido
Ley que regula el arrendamiento de locales comerciales.
El código de comercio en los artículos 518 al 524 aborda el
arrendamiento de establecimientos de comercio, en los que se incluyen algunas
reglas sobre el arrendamiento de locales comerciales como tal, pero ninguna de
ellas regula el canon de arrendamiento y menos su incremento. El código civil
que es el llamado a regular las partes no reguladas de forma particular por el
código de comercio, tampoco dice nada de los incrementos del arrendamiento, por
lo que este tema está huérfano en la ley colombiana.
La ley 820 de 2003 contempla
un límite máximo al incremento de canon de arrendamiento, pero dicha ley aplica
exclusivamente para el arrendamiento de vivienda, por ser de interés social más
no toca el incremento del arrendamiento de locales comerciales.
Regulación contractual del incremento del arrendamiento de local
comercial.
Debido a que la ley no regula cómo, ni cuándo ni en cuánto se incrementa
el arrendamiento de un local comercial, le corresponde a las partes regular ese
tema en el contrato de arrendamiento.
Para evitar problemas en el
contrato de arrendamiento se debe fijar de forma clara el porcentaje en que se
debe incrementar al arrendamiento y las fechas de ese incremento.
Regulación judicial del incremento del arrendamiento local
comercial.
Cuando las partes no hayan regulado el incremento del arrendamiento en el
respectivo contrato, o se presenten diferencias respecto a dicho incremento, el
asunto debe ser resuelto en los estrados judiciales. Señala el artículo 519 del
código de comercio: «Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento
de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el
procedimiento verbal, con intervención de peritos.» En consecuencia, es
necesario interponer una demanda civil que se conoce como proceso de regulación
de incremento de canon de arrendamiento de local comercial, donde el juez
entrará a decidir sobre el incremento según las pretensiones del demandante y las
pruebas que se alleguen en el proceso entre otras consideraciones.
Recomendaciones sobre el
incremento del canon de arrendamiento.
Como ya se señaló, en el contrato de arrendamiento se debe acordar el
incremento, y ese acuerdo debe ser por escrito para que preste utilidad, lo que
nos indica que el contrato de arrendamiento debe hacerse por escrito, pues en
el caso de contratos verbales demostrar si se acordó o no incremento, o de
cuánto fue, es una tarea difícil que es mejor evitar. Al fijar contractualmente
el incremento del arrendamiento hay que considerar variables como la inflación
o la posible valorización o desvalorización futura del inmueble por distintas
razones, lo que cobra más relevancia si son contratos a largo plazo. Para el
arrendador puede no ser ideal pactar un incremento porcentual fijo anual, como
por ejemplo del 5% anual, porque ¿qué pasa si en 10 años la inflación llega al
30% anual como en los años 90 del siglo pasado? Perderá una importante suma de
dinero porque el incremento no le alcanzaría para cubrir el efecto de la
inflación.
Para cubrirse de
esos riesgos se suele fijar un incremento en función de la inflación, como por
ejemplo un porcentaje igual al crecimiento de la inflación, o a la inflación
más 2 puntos porcentuales, etc.
Las valorizaciones o desvalorizaciones futuras también tienen un efecto
importante. Por ejemplo, puede ser que hoy por un local es razonable cobrar un
salario mínimo mensual de arrendamiento, pero ese local se puede valorizar
porque le construyeron un centro comercial al frente y el arrendamiento pasa a
costar 10 veces, y en tal evento el arrendador está atado a un contrato que le
impide ajustar ese arrendamiento a las nuevas circunstancias. O puede ser que
suceda lo contrario, que el local se desvalorice y el arrendamiento de locales
similares disminuya y el arrendatario termina perjudicado con un contrato que
no le permite hacer ese ajuste.
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