Pago de mejoras construidas en terreno ajeno
En la vida cotidiana nos
encontramos con personas que han construido mejoras en un terreno que no es
suyo, que generalmente es por invasión, y cuando el dueño recupera el predio
surge la duda respecto al pago de dichas mejoras a quien las construyó. Quien construye
en un terreno ajeno, una casa por ejemplo, espera que si es desalojado de ese
terreno por lo menos le reconozcan el valor de lo invertido en su construcción.
Aparte de los casos que se pueden manejar a la luz del artículo 966 del
código civil, vale resaltar lo expuesto por el artículo 739 del mismo código.
Dice el
artículo 739 del código civil:
«Construcción
y siembra en suelo ajeno. El dueño del terreno en que otra
persona, sin su conocimiento hubiere edificado, plantado o sembrado, tendrá
derecho de hacer suyo el edificio, plantación o sementera, mediante las
indemnizaciones prescritas a favor de los poseedores de buena o mala fe en el
título de la reivindicación, o de obligar al que edificó o plantó a pagarle el
justo precio del terreno con los intereses legales por todo el tiempo que lo
haya tenido en su poder, y al que sembró a pagarle la renta y a indemnizarle
los perjuicios. Si se ha edificado, plantado o sembrado a ciencia y paciencia
del dueño del terreno, será este obligado, para recobrarlo, a pagar el valor
del edificio, plantación o sementera.»
Si Pedro construye un edificio
en un lote de terreno de María, y maría recupera el predio, Pedro tiene derecho
a que María le indemnice por el edificio construido, o en su defecto, que Pedro
le compre a María el terreno sobre el que construyó. Son dos opciones que la
ley ofrece al poseedor del terreno, y este elige cual tomar: si indemnizar a quien
hizo la mejora u obligarle a que compre el terreno sobre el que está construida
la mejora.
Quien decide es el dueño del
terreno. Lo anterior significa que quien construyó las mejoras sólo
puede pretender el reconocimiento de la indemnización si el dueño del predio o
terreno ha decidido actuar para recuperar su terreno, ya sea mediante una
acción civil reivindicatorio, o lo ha tomado de facto. Así lo recuerda
la sala civil de la Corte suprema de justicia en sentencia SC4755-2018 del 7 de
noviembre de 2018 con ponencia del magistrado Octavio Augusto Tejeiro:
«Con tal propósito el artículo 739 del Código Civil contempla dos
supuestos que gobiernan hipótesis diversas, así: En el primero
establece que «[e]l dueño del terreno en que otra persona, sin su
consentimiento, hubiere edificado, plantado o sembrado, tendrá derecho de hacer
suyo el edificio, plantación o sementera, mediante las indemnizaciones
prescritas en favor de los poseedores de buena o mala fe en el Título De la
Reivindicación, o de obligar al que edificó o plantó a pagarle el justo precio
del terreno con los intereses legales por todo el tiempo que lo haya tenido en
su poder, y al que sembró a pagarle la renta y a indemnizarle los perjuicios.»
Tal regulación, cumple decirlo, se ocupa de aquellas situaciones en
que alguien edifica, planta o siembra en terreno ajeno sin conocimiento del
titular del terreno y confiere al propietario del suelo un derecho de opción
consistente en la posibilidad de acogerse a las reglas de la accesión, en cuyo
caso pasará a ser dueño automáticamente de las mejoras, con cargo de pagar su
valor al que las plantó allí a fin de evitar un enriquecimiento sin causa, o de
rechazar las reglas de la accesión y obligar entonces al que edificó o sembró a
pagarle el correspondiente precio del terreno con los intereses legales, por
todo el tiempo que lo tuvo en su poder. Ya en el segundo, advierte que
« [s]i se ha edificado,
plantado o sembrado a ciencia y paciencia del dueño del terreno, será éste
obligado, para recobrarlo, a pagar el valor del edificio, plantación o
sementera.» En este caso, que es sustancialmente diverso al anterior, la ley
entiende que el constructor obró a ciencia y paciencia del propietario del
suelo, y por eso previene unas consecuencias diferentes a las que dimanan del
inciso primero, toda vez que confiere al verus dominus del suelo mejorado un
derecho de preferencia que lo faculta para liquidar a su favor la situación
jurídica que se forma después de que otra persona, con su anuencia, ha
edificado, plantado o sembrado en suelo de su propiedad, obligándolo a pagar el
valor del edificio, plantación o cementera a quien lo levantó, sembró o plantó,
si lo que pretende es recobrarlo, no pudiendo, en todo caso, desposeer al
mejorista hasta tanto no medie la respectiva liquidación y el pago de las
correspondientes mejoras.» Como se puede observar, se dan dos situaciones.
- Quien construye en terreno ajeno lo hace
sin consentimiento del dueño.
- Quien
construye en terreno ajeno lo hace con conocimiento del dueño.
En el primer caso, el dueño puede optar por indemnizar a quien construyó,
o exigirle que le compre el terreno sobre el que construyó.
En el segundo caso, la única opción que tiene el dueño del terreno es
indemnizar a quien construyó la obra.
En cualquiera de los dos casos, la indemnización procede sólo si el dueño
del terreno quiere recuperarlo, y sobre ello dijo la Corte en la misma sentencia:
«No obstante, la
jurisprudencia ha entendido que en cualquiera de esos dos supuestos es
presupuesto para que el mejorista obtenga el reembolso de su inversión que el
propietario intente recobrar el fundo, pues su derecho no es real sino
personal, en tanto que constituye, a ojos vistas, un crédito que está ligado a
la pérdida de la detentación del inmueble, por lo que antes de que se aspire a
recuperar el predio aquél no puede ser ejercido en forma autónoma»
Es decir que si el dueño no reclama nada, quien construyó no puede
exigirle pago alguno por sus mejoras, pues la obligación de indemnizar surge
cuando el dueño reclama el predio.
Así, el que construyó en terreno ajeno, no tiene otro camino que seguir
poseyendo su construcción hasta tanto el dueño decida recuperar lo que es suyo,
como lo señala la corte en la misma sentencia:
«Ese tratamiento legal, antes
que ser equivocado, cual lo pregona la censora, luce atinado, porque quien
solicita el pago de lo levantado en tierra de otro reconoce dominio ajeno y
también carece de legitimación para pedir que se haga la consecuente entrega al
tratarse de una facultad puesta únicamente al servicio del dueño; además,
porque si el plantador conserva el bien sin disputa nada le impide continuar
así, esto es, usufructuándolo a su manera, ello, en principio, no desdice de la
propiedad del titular del terreno, habida cuenta que éste solamente estaría
desprovisto de su tenencia, siendo posible que la obtenga al contar con los
mecanismos de defensa previstos en el ordenamiento en caso de existir disputa
entre las partes.» El dueño del
terreno no puede ser obligado a pagar por unas construcciones que no le
interesan.
Se ha dicho que el dueño del
terreno no puede ser obligado a indemnizar al constructor a no ser que el dueño
pretende recuperar el terreno, de manera que si el dueño del terreno no está
interesado en las construcciones que un tercero hizo en su terreno, bien puede
no hacer nada.
«La aludida intelección no
admite reparo, porque si el constructor es quien goza a ciencia y paciencia de
la cosa mejorada al no mediar requerimiento del propietario y de ella deriva
provecho, no parece lógico, y tampoco admisible, que pueda obtener
autónomamente el pago de las indemnizaciones derivadas de tal labor, siendo
esa, en concreto, la razón por la que se le exige esperar a que medie una
reclamación concreta del titular del dominio para que pueda salir, ahí sí, a
exigir su derecho. Estimar cosa diversa, v.gr., habilitar a dicho plantador
para reclamar el pago de las mejoras cuando está a su entera disposición el
feudo porque nadie se lo ha disputado sería tanto como patrocinar un abuso del
derecho y lesionar los intereses del verus dominus que, al no tener el señorío
en su poder, quedaría, por tanto, expuesto a retribuir algo que no le reporta
utilidad.»
Es natural que si al dueño del
terreno no le apetece recuperarlo, no puede ser obligado a recuperarlo mediante
pago de indemnizaciones. Si eso fuera posible, se convertiría en un buen
negocio hacer construcciones en terrenos ajenos para luego demandar al dueño
para que sea obligado a pagar esas construcciones. En resumen, si una persona
construyó en terreno ajeno puede seguir disfrutando de esa construcción hasta
cuando el dueño decida reaccionar e intentar recuperar su propiedad, o hasta
que se configure la prescripción
adquisitiva y el terreno también se haga suyo por esa vía.
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