Obligaciones tributarias de la propiedad horizontal
La propiedad horizontal, a pesar de ser una persona jurídica de naturaleza civil y
sin ánimo de lucro, tiene una serie de obligaciones relacionadas con distintos
impuestos que dependerán de las actividades que desarrolle cada una.
Tabla de contenido
Impuesto a la renta en la propiedad
horizontal.
El impuesto a la renta de las personas jurídicas constituidas en propiedad
horizontal está regulado por el artículo 19-5 del es estatuto tributario, que
señala: «Las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad
horizontal que destinan algún o algunos de sus bienes, o áreas comunes para la
explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta, serán
contribuyentes del régimen ordinario del impuesto sobre la renta y
complementarios y del impuesto de industria y comercio.
PARÁGRAFO. Se excluirán de lo
dispuesto en este artículo las propiedades horizontales de uso residencial.» De
lo anterior resaltan 3 aspectos:
- Sólo
las copropiedades de uso comercial o mixto pueden ser responsables del
impuesto a la renta.
- La responsabilidad
con el impuesto a la renta surge sólo por la explotación comercial o
industrial de las áreas comunes.
- Se excluyen las
copropiedades de uso residencial aun cuando exploten comercialmente sus
áreas comunes.
Si la propiedad horizontal de uso comercial o mixto explota económicamente
sus áreas comunes, es responsable del impuesto a la renta del régimen
ordinario, debiendo declarar y pagar renta como cualquier empresa. Esto sucede
por ejemplo en los centros comerciales donde arriendan espacios para eventos
puntuales y temporales en un pasillo o en una plazoleta, que son espacios de
uso comunal.
Declaración de renta en la
propiedad horizontal.
Si de acuerdo a las condiciones anteriores la propiedad horizontal es
responsable del impuesto a la renta, entonces debe presentar la declaración de
renta respectiva, en los plazos que el gobierno fije para las personas
jurídicas. La propiedad horizontal solo es responsable respecto a la
explotación económica que realice de las áreas comunes, de modo que sólo
declarará esos ingresos, y los pasivos y activos relacionados con las áreas
explotada económicamente. Al respecto señala el artículo 1.2.1.5.3.2 del
decreto 1625 de 2016: «Las personas jurídicas sin ánimo de lucro originadas en
la propiedad horizontal de uso comercial, industrial o mixto calcularán su
renta líquida sobre las rentas generadas por la explotación de algún o algunos
de sus bienes o áreas comunes de conformidad con el artículo 26 del Estatuto
Tributario. Por tanto, sus ingresos, costos, deducciones, activos y pasivos
fiscales, serán determinados de conformidad con las normas establecidas en el
Estatuto Tributario y en este decreto para los contribuyentes obligados a
llevar contabilidad.» Se le aplican las reglas del sistema ordinario para la
determinación de la renta, como cualquier otro contribuyente. Luego señala el
parágrafo primero del referido artículo: «Los ingresos originados por cuotas de
administración ordinarias y/o extraordinarias en aplicación de la Ley 675 del
2001, así como los costos y gastos asociados a los mismos, no se consideran
base gravable para la determinación del impuesto sobre la renta y
complementario, y no deberán ser declarados, así como sus activos y pasivos
diferentes a sus bienes o áreas comunes que se destinen para la explotación comercial,
industrial o mixta.» La propiedad horizontal declarará únicamente lo
relacionado con la actividad que genera los ingresos gravados con el impuesto a
la renta. Seguidamente señala el parágrafo segundo: «En el evento que el
contribuyente tenga rentas gravadas y no gravadas y no sea posible diferenciar
con claridad los costos y gastos atribuibles a cada uno, estos deberán
aplicarse en proporción a los ingresos asociados a rentas no gravadas sobre los
ingresos totales del contribuyente, dando como resultado los costos y gastos
imputables a las rentas no gravadas. En todo caso, la aplicación de los costos
y los gastos a que se refiere el inciso anterior, no dará lugar a pérdidas
fiscales susceptibles de ser compensadas en los términos del artículo 147 del
Estatuto Tributario, cuando hubiere lugar a ello.» Para evitar la situación
anterior la propiedad horizontal debe separar en la contabilidad los ingresos
que perciba por los diferentes conceptos, de manera que haya claridad respecto
a los ingresos gravados, y respecto a los activos involucrados en la generación
de esos ingresos.
Renta presuntiva en la propiedad horizontal.
Como todo contribuyente del régimen ordinario del impuesto a la renta, la
propiedad horizontal debe calcular y declarar la renta presuntiva según las
normas generales de esta.
Sin embargo, debe tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo
1.2.1.5.3.2 del decreto 1625 de 2016: «Los contribuyentes de que tratan los
artículos 19-5 del Estatuto Tributario y 1.2.1.5.3.1. de este decreto están
obligados a determinar renta presuntiva respecto de su patrimonio líquido
destinado para la explotación comercial, industrial o mixta.» La renta
presuntiva se determina únicamente sobre el patrimonio líquido correspondiente
a los activos de uso común involucrados en la actividad que genera la renta;
otra razón más para tener en la contabilidad todo individualizado y debidamente
clasificado.
Impuesto a las ventas.
La propiedad horizontal como tal no es responsable del impuesto a las
ventas, excepto si se trata del servicio de parqueadero. Al respecto señala el
artículo 462-2 del estatuto tributario:
«RESPONSABILIDAD EN LOS
SERVICIOS DE PARQUEADERO PRESTADO POR LAS PROPIEDADES HORIZONTALES. En el caso
del impuesto sobre las ventas causado por la prestación directa del servicio de
parqueadero o estacionamiento en zonas comunes por parte de las personas
jurídicas constituidas como propiedad horizontal o sus administradores, son
responsables del impuesto la persona jurídica constituida como propiedad
horizontal o la persona que preste directamente el servicio.» Es el caso de los
centros comerciales que cobran por el uso del parqueadero, pues en la práctica
esos parqueaderos son de servicio público como cualquier otro. Esta es una
norma especial, y llama la atención que se refiere a la propiedad horizontal de
forma general, es decir, no discrimina entre las copropiedades de uso
residencial, comercial o mixto, por lo que se podría entender que las
copropiedades de uso residencial que cobren por el servicio de parqueadero
están realizando una actividad gravada con el IVA, y al no estar excluidas de
esa responsabilidad, se convierten en responsables del IVA.
El artículo 19-5 del estatuto
tributario excluye a las copropiedades de uso residencial, pero dicha
exclusión está limitada al impuesto a la renta y al impuesto de industria y
comercio, más no al impuesto a las ventas.
Téngase en cuenta que la responsabilidad del IVA no surge de la naturaleza
de la persona sino de la actividad que la persona realiza, de suerte que si la
propiedad horizontal a pesar de su naturaleza jurídica realiza una actividad
gravada con IVA, se convierte en responsable del IVA; es por ello que arrendar
parqueaderos, o cualquier otra zona comunal convierte en responsable del IVA a
la propiedad horizontal.
Impuesto de industria y comercio en la propiedad horizontal.
En el impuesto de industria y comercio la situación es igual que en el
impuesto a la renta, puesto que el artículo 19-5 del estatuto tributario aplica
tanto para el impuesto a la renta como para el impuesto de industria y
comercio. En consecuencia, las copropiedades de uso comercial o mixto que
exploten económicamente sus áreas comunes, son responsables del impuesto de
industria y comercio respecto a los ingresos que perciban por esa explotación
económica, excluyendo en consecuencia los pagos por
cuotas ordinaras o extraordinarias.
Información exógena en la propiedad
horizontal.
Las propiedades horizontales de uso comercial, mixto e industrial deben reportar
información exógena o en medios magnéticos por expresa disposición del artículo
1.2.1.5.3.6 del decreto 1625 de 2016. Es importante señalar que la norma
reglamentaria no condiciona la obligación de reportar información exógena a que
la copropiedad hay explotado económicamente sus áreas comunes,
de modo que toda propiedad horizontal de uso industrial,
comercial o misto, tiene la obligación de reportar exógena, según los
requerimientos técnicos que exija la Dian para cada periodo a reportar, y el
artículo referido dice que como mínimo se ha de reportar lo siguiente:
- Tipo
o clasificación del uso autorizado para la propiedad horizontal.
- Ubicación, número
e identificación de bienes inmuebles que la componen.
- Destinación o uso
de los inmuebles.
- Identificación del
propietario, poseedor o tenedor de los bienes que la componen.
- Nombre del
establecimiento comercial, industrial o de servicio que ocupa el bien.
- Ubicación e
identificación de bienes o áreas comunes y las rentas que se derivan de
las mismas.
Lo anterior es la información mínima que exige la norma, pero la Dian
podrá exigir información adicional en la respectiva resolución que pública cada
año, y es a la que nos debemos ceñir.
¿La propiedad horizontal está obligada a facturar?
La obligación de expedir factura surge cuando se venden bienes o se
prestan servicios, así que las propiedades horizontales tendrán que facturar
sólo si cumple con esos supuestos.
Recordemos que las cuotas ordinarias y extraordinarias que la propiedad
cobra a sus copropietarios, no causan ningún impuesto y no se deben facturar. Lo
que se debe facturar son los servicios que la propiedad presta en relación a la
explotación económica de sus áreas comunes, como puede ser el arrendamiento de
espacios para eventos, o comercialización de productos o servicios, o cuando
cobra por el uso del parqueadero.
En esos eventos le asiste la obligación de facturar, y al estar obligadas
a facturar deben hacerlo cumpliendo los requisitos que correspondan, como por
ejemplo la resolución
de facturación y la facturación electrónica cuando por las
normas generales a ello estuviere obligada.
Retención en la fuente en la propiedad horizontal.
La propiedad horizontal como persona jurídica que es, es agente de
retención en la fuente, y debe practicar retención en la fuente cuando realice
pagos sujetos a retención.
La propiedad horizontal regularmente hace pagos por servicios, honorarios
e incluso por ingresos laborales cuando tiene personal vinculado mediante
contrato de trabajo. También hace compras regularmente, por lo que es un
concepto por el que debe practicar la retención en la fuente que corresponda. En
consecuencia, tiene que presentar la declaración de retención en la fuente
cuando haya lugar a ello, en los plazos que correspondan.
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