¿Se
puede vender un inmueble por un valor inferior al avalúo?
De acuerdo a los nuevos cambios del gobierno en el 2019, ¿qué se debe hacer
cuando se vende un predio por debajo del valor de avalúo, por cuanto
comercialmente ninguna oferta de compra se le acerca al mismo? Se entiende que
no se puede escriturar por debajo del valor del avalúo pero se va a recibir una
cifra inferior a este.
El artículo 90 del estatuto tributario con las modificaciones que le hizo
la ley 1943 de 2018.
En la primera parte del inciso 5 de dicho artículo encontramos lo siguiente
«En el caso de bienes raíces, además de lo previsto en esta disposición, no
se aceptará un precio inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoevalúo,
sin perjuicio de la posibilidad de un valor comercial superior.» La norma no es
que prohíba vender un inmueble por un precio inferior al avalúo catastral; lo
que la ley dispone es que no aceptará un costo fiscal inferior al avalúo
catastral, situaciones que son distintas.
En consecuencia, sí es posible vender un inmueble
por un valor inferior al avalúo,
pero en tal caso, para efectos fiscales el costo fiscal de esa operación se
presume igual al avalúo, o al costo fiscal de ese inmueble.
La ley crea una especie de costo fiscal presunto, pues presume que el valor
de la venta no puede ser inferior al avalúo catastral, o al costo fiscal que
tenga ese inmueble, de modo que si la operación real llegare a ser inferior a ese, se tomará el que la ley
presume, pero sólo para efectos fiscales. Es
normal que el valor comercial de un inmueble esté por encima o por debajo del
avalúo catastral, y eso se puede demostrar con peritajes técnicos si es necesario, de suerte que no hay mayor problema en vender un bien a
un precio inferior si esa es la realidad comercial, sólo que se debe declarar
en los términos del artículo 90 del estatuto tributario.
No se podrán escriturar inmuebles por un valor inferior al de la venta La
norma lo que busca es eliminar la práctica de vender a un precio y escriturar y
declarar a otro precio, y por eso la limitación al valor del avalúo, y no sólo
eso, al 15% del valor comercial del bien como lo dispone el mismo artículo 90: «Se
entiende que el valor asignado por las partes difiere notoriamente del promedio
vigente, cuando se aparte en más de un quince por ciento (15%) de los precios
establecidos en el comercio para los bienes o servicios de la misma especie y
calidad, en la fecha de enajenación o prestación, teniendo en cuenta la
naturaleza, condiciones y estado de los activos y servicios.» De manera que no sólo se debe declarar un valor igual
o superior al avalúo catastral, sino a un valor que no difiera en más de un 15%
con respecto al valor comercial del inmueble
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