ACCIÓN REIVINDICATORIA DE DOMINIO Y QUIÉN PUEDE
EJERCERLA
La acción reivindicatoria fue establecida para que el dueño de una cosa
pueda reclamar la posesión que está en poder de otro, para que este se la
restituya.
Tabla de contenido
Finalidad de la acción reivindicatoria
de dominio.
La acción reivindicatoria de dominio permite que el dueño de una
propiedad (bien mueble o inmueble) la recupere cuando está ocupada por otra
persona en calidad de poseedor.
Al respecto señala el artículo 946 del código civil colombiano: «La
reivindicación o acción de dominio es la que tiene el dueño de una cosa
singular, de que no está en posesión, para que el poseedor de ella sea
condenado a restituirla. “Cuando una persona ha ocupado una propiedad, como un
apartamento o una finca sin que exista un contrato de por medio como uno de
arrendamiento, y se adueña de ella, el verdadero propietario debe recurrir a la
justicia civil mediante un proceso que permita reivindicar su dominio, y luego
una vez la sentencia a su favor quede ejecutoriada puede exigir al ocupante que
desaloje el inmueble. Aquí entra a jugar un papel importante el concepto de
posesión, pues quien ocupe la propiedad ajena debe hacerlo en calidad de
poseedor, pues si la tiene en calidad de tenencia ni procede ni hace falta la acción
reivindicatoria de dominio.
¿Quién puede ejercer la acción
reivindicatoria de dominio?
El legitimado para pretender la reivindicación de dominio no es otro que
el propietario del dominio de la cosa reclamada. Así lo señala de forma expresa
el artículo 950 del código civil:
«Titular de la acción. La acción reivindicatoria o de dominio
corresponde al que tiene la propiedad plena o nuda, absoluta o fiduciaria de la
cosa.» Es el dueño del inmueble quien debe ejercer la acción de reivindicación,
ya que no puede ser de otra forma, pues se trata de que un juez reivindique que
él es el dueño y no quien posee actualmente la propiedad.
¿Contra quién se ejerce la acción
reivindicatoria de dominio?
La acción se dirige contra la persona que ocupa el bien en calidad de
poseedor al tenor del artículo 952 del código civil:
«Persona contra quien se interpone la
acción. La acción de dominio se dirige contra el actual poseedor.» La figura de la posesión resulta relevante
para efectos de la acción de reivindicación de dominio, pues debe configurarse
la posesión en cabeza del demandado.
Por tanto, en el proceso de acción reivindicatoria le corresponde al
demandante demostrar su derecho de propiedad, y así desvirtuar la presunción
que recae sobre el poseedor, entonces la carga de la prueba recae sobre el
demandante.
Derechos susceptibles de
reivindicación.
Son susceptibles de acción de reivindicación los bienes corporales,
raíces y muebles, y demás derechos reales excepto el de herencia como lo
prescribe el artículo 948 del código civil pues en este caso se puede iniciar
una acción de petición de herencia. También pueden hacer uso de esta acción los
herederos sobre las cosas hereditarias reivindicables que hayan pasado a
terceros y no hayan sido prescritas por ellos (artículo 1325 del C.C.), es
decir que no hayan sido declarados propietarios.
Pago de mejoras en la acción de
reivindicación de dominio.
¿Si una persona debe devolver una propiedad en ocasión a una acción de
reivindicación de dominio tiene derecho a que se le reconozcan las mejoras que
haya hecho a esa propiedad? Si prospera la acción de reivindicación, el
poseedor debe entregar el inmueble a su verdadero dueño, y el poseedor,
dependiendo de las circunstancias, tiene derecho a que el dueño del inmueble le
reconozca las mejoras que haya hecho a la propiedad. Supongamos que una persona
ocupó una casa que no era suya, y luego construyó un segundo piso, o le hizo
otras mejoras que hicieron más valiosa la casa ocupada. El dueño de la casa
inicia un proceso de reivindicación de dominio, y en caso de prosperar, el
poseedor de la casa (ocupante, invasor), debe devolver la casa a su dueño, pero
seguramente ese poseedor querrá que le sean reconocidas todas las mejoras que
le hizo a la casa, querrá que le sea reembolsado todo el dinero que invirtió en
ella. Ese derecho le asiste sólo si la posesión se hizo de buena fe, y hasta
antes de la contestación de la demanda.
Reconocimiento de mejoras al poseedor
de buena fe.
Como ya se indicó, el poseedor de buena fe tiene derecho a que le paguen
las mejoras que haya hecho al bien cuyo dominio ha sido reivindicado. Dice el
artículo 966 del código civil al respecto: «El poseedor de buena fe, vencido,
tiene asimismo derecho a que se le abonen las mejoras útiles, hechas antes de
contestarse la demanda. (…)»
El mismo artículo reconoce como mejoras susceptibles de ser reconocidas
o abonadas, aquellas que hayan incrementado el valor de cosa, inmueble o
propiedad. La norma es enfática en afirmar que se reconocen las mejoras que se
hayan hecho antes de la contestación de la demanda, lo cual es obvio, puesto
que, si el poseedor luego de haber sido demandado continúa haciéndole mejoras a
la propiedad, lo hace sabiendo que existe una reclamación judicial que puede
conducirlo a perder la posesión del bien, y por lo tanto lo hace por su cuenta
y riesgo. Entonces es trascendental tener la calidad de poseedor de buena fe,
ya que en cuanto a mejoras útiles solo este tiene derecho a que se le
paguen; en cuanto a la forma de pago el reivindicador elegirá entre:
·
El valor de las obras al momento de la restitución, o
·
El pago de lo que por las mejoras valga más la cosa.
La Corte Suprema de Justicia sala de casación civil en sentencia de 8 de
agosto de 2001 expediente 6182, se refirió a las prestaciones mutuas de las
cuales hacen parte las mejoras útiles de la siguiente manera: «Fundamentalmente
el restablecimiento a que hay lugar en materia de frutos y de mejoras no así de
perjuicios propiamente dichos. Tales prestaciones, cuando de procesos
reivindicatorios se trata, consisten en el reconocimiento de los frutos,
entendidos como el producido del bien en disputa relacionado con los paralelos
gastos ordinarios de producción que son aquellos en habría incurrido cualquiera
persona para obtenerlos y por lógica deben ser asumidos en definitiva por quien
se va a beneficiar de aquellos que al tenor del inciso final del artículo 964
del código civil, y las expensas o mejoras a las cuales se refieren los
artículos 965, 966 y 967 ibídem, atinentes en esencia a la gestión patrimonial
cumplida por el poseedor condenado a restituir y que tiene expresión en los
gastos que se hacen por ese poseedor y con los que pretendió mejorar el bien,
llevando de ordinario consigo la noción de aumento, progreso, mayor
utilidad, más adecuado servicio o mejor presentación.»
Resulta importante conocer, pues, cuando se tiene derecho al
reconocimiento de las mejoras.
Forma de pago de las mejoras.
El inciso 3 del artículo 966 del código civil contempla formas en que se
pueden pagar esas mejoras al poseedor vencido en juicio: «El reivindicador
elegirá entre el pago de lo que valgan, al tiempo de la restitución, las obras
en qué consisten las mejoras, o el pago de lo que en virtud de dichas mejoras
valiere más la cosa en dicho tiempo.» Es el propietario reivindicado quien
elige cuál cómo ha de pagar las mejoras, lo que es importante, por cuanto una
determinada obra puede hacer que el inmueble incremente su precio en una
cantidad mayor a la invertida en la obra.
Suerte de las mejoras en caso de la
posesión de mala fe.
El poseedor de mala fe no tiene derecho a que se le reconozcan las
mejoras que le haya hecho a la propiedad, pues así lo dice claramente el inciso
5 del artículo 966 del código civil: «El poseedor de mala fe no tendrá derecho
a que se le abonen las mejoras útiles de que habla este artículo.» Empero, la
ley le brinda la posibilidad de que se lleve los materiales que haya utilizado
en hacer las mejoras, en las condiciones que señala el inciso 6 del mismo
artículo: «Pero podrá llevarse los materiales de dichas mejoras, siempre que
pueda separarlos sin detrimento de la cosa reivindicada, y que el propietario
rehúse pagarle el precio que tendrían dichos materiales después de separados.» En
el ejemplo arriba propuesto, el poseedor puede optar por desmontar el segundo piso
que construyó en la casa sin que afecte el primer piso, que era el que había al
momento de tomar posesión del inmueble. Lo anterior no impide que el dueño opte
por reconocerle el valor de los materiales luego de ser desmontados, que es
distinto a reconocer lo invertido en la construcción, pues la norma habla del
precio que los materiales tengan luego de ser separados del inmueble, que es
muy distinto al costo o valor invertido para construir ese segundo piso.
Como se puede observar, hay una gran diferencia entre las consecuencias
de ocupar un bien ajeno de buena fe o de mala fe, pues en el segundo caso se
arriesga a perder todo lo que invierta en ese predio ajeno.
Acción de reivindicación cuando el
poseedor ha vendido el bien.
Supóngase que el poseedor de un bien, que no es el dueño, enajena o
vende el bien a un tercero. ¿El propietario del bien puede reivindicar esa propiedad? En tal
evento se debe dar aplicación al artículo 955 del código civil: «La acción de
dominio tendrá lugar contra el que enajenó la cosa para la restitución de lo
que haya recibido por ella, siempre que por haberla enajenado se haya hecho
imposible o difícil su persecución; y si la enajenó a sabiendas de que era
ajena, para la indemnización de todo perjuicio. El reivindicador que recibe del
enajenador lo que se ha dado a éste por la cosa, confirma por el mismo hecho la
enajenación.» Si el poseedor enajena la cosa y por esta razón se hace imposible
o difícil la persecución, se puede ejercer la acción de dominio contra la
persona que vendió la cosa, para que se efectué la restitución de lo que se
haya recibido por ella. Entonces el objeto de la acción reivindicatoria en este
caso no es que se restituya la cosa a su dueño, sino obtener el precio del bien
enajenado, debido a que puede ser difícil o imposible perseguir la cosa.
Si quien enajeno la cosa lo hizo a sabiendas de que esta era ajena,
también tendrá derecho el dueño a que se le pague todo prejuicio que esta
situación le haya causado además del precio que se obtuvo por el bien
enajenado.
Acción reivindicatoria no procede
cuando hay un contrato de por medio.
La acción reivindicatoria no procede en los casos en que existe un
contrato entre el propietario del inmueble y quien lo ocupa. Si la posesión o
tenencia del inmueble tuvo su origen en un contrato firmado entre las partes,
no procede la acción reivindicatoria como opción para conseguir la restitución
de ese inmueble, bien o cosa. Tener claro este aspecto es esencial para no
fracasar en el intento de recuperar un inmueble ocupado por alguien con quien
se firmó un contrato que no se cumplió. Es el caso del contrato de
arrendamiento, por ejemplo, donde la propiedad del bien por parte del
arrendador no se discute, sino que por el contrario expresamente se reconoce en
el contrato de arrendamiento.
En este caso no tiene cabida la acción reivindicatoria de dominio, pues
no hay nada que reivindicar considerando hay un contrato de por medio en el
cual hay asomo de duda respecto a quien es el dueño. Al respecto, la Corte
suprema de justicia, sala civil, en sentencia 11001 del 30 de julio de 2010 con
ponencia del magistrado William Namén Vargas, dijo: «En verdad, admitirse la
acción reivindicatoria con prescindencia de la relación jurídica contractual
entre el dueño de la cosa y el poseedor, conduce al desconocimiento del acuerdo
dispositivo de las partes, en grave atentado de la imprescindible seriedad,
estabilidad y certeza del tráfico jurídico, dejando el vínculo intacto y sin
solución. Conformemente, cuando la fuente generatriz de la posesión es una
relación jurídica negociar o contractual, su presencia excluye el ejercicio
autónomo, directo e inmediato de la acción reivindicatoria en procura de la
restitución de la cosa, que en tal hipótesis, únicamente puede obtenerse a
través de las respectivas acciones contractuales inherentes al vínculo que ata a
las partes y de la cual dimana.»
La misma corte en sentencia anterior y reiterada en la ya señalada
señaló:
«Cuandoquiera que alguien posea en virtud de un contrato, es decir, no
contra la voluntad del dueño que contrató, sino con su pleno consentimiento, la
pretensión reivindicatoria queda de suyo excluida, pues sólo puede tener lugar
en los casos en que el propietario de la cosa reivindicada ha sido privado de
la posesión sin su aquiescencia. La acción de dominio es por su naturaleza una
pretensión extracontractual, que repugna en las hipótesis en que los
interesados han convenido en que uno de ellos autoriza al otro para poseer en
virtud de un determinado contrato celebrado entre el uno y el otro.» Este tipo
de problema surge cuando por ejemplo se firma una promesa de compraventa, se
entrega el inmueble antes de hacerse el pago completo, y el comprador no
termina de cumplir con su parte.
En estos casos procede la acción contractual para declarar incumplido o
nulo el contrato de promesa de compraventa, y entonces sí exigir la restitución
del inmueble. Si el demandante en lugar de una acción contractual intenta una
acción de reivindicación, esta será denegada después de muchos años de litigio,
razón la cual este tipo de errores se debe evitar, y sorprende encontrar que
son errores de los más comunes, y muchos han llegado hasta la Corte suprema de
justicia. De lo anterior se advierte que la acción de reivindicación sólo
procede cuando el inmueble ha sido ocupado ilegalmente, como en el caso de las
invasiones, o cuando se le da permiso a un familiar o un amigo para que viva en
una casa y luego no se quiere desocupar.
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