¿EL INQUILINO PUEDE QUEDARSE CON EL INMUEBLE QUE
ARRIENDA?
A juzgar por las consultas que nos hacen nuestros lectores, entre
algunos arrendadores existe la preocupación de que su inquilino se le quede con
la casa, sobre todo después de arrendarle por muchos años, inquietud que
anticipamos no tiene sustento legal.
Tabla de contenido
El arrendamiento otorga mera tenencia
al arrendatario.
La persona que recibe un inmueble en arrendamiento, lo recibe en calidad
de mera tenencia, lo que hace imposible que pueda reclamarlo por posesión. El
artículo 1973 del código civil colombiano define el arrendamiento así: «El
arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente,
la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un
servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio
determinado.» En el arrendamiento de inmuebles, el goce del inmueble se otorga
a cambio de pagar por ese goce, pago que se conoce como renta o canon de
arrendamiento.
El arrendamiento no deriva en posesión.
Complementando lo anterior, es claro que del contrato de arrendamiento
no deriva posesión, como claramente se desprende de la lectura del artículo del
artículo 762 del código:
«La posesión es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o
dueño, sea que el dueño o el que se da por tal, tenga la cosa por sí mismo, o
por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él. El poseedor es
reputado dueño, mientras otra persona no justifique serlo.» Para que se
configure la posesión de un inmueble, se requiere que quien lo ocupe desconozca
dominio ajeno y actúe como señor y dueño del inmueble, y ellos es imposible en
el contrato de arrendamiento por una razón muy fuerte: el pago de la renta y la
existencia de un contrato. Cuando el arrendatario le paga la renta al
arrendador, está reconociendo expresamente que no es dueño del inmueble, y por
tanto debe pagarle para que le permita gozarlo, lo que automáticamente lo lleva
a reconocer dominio ajeno, haciendo imposible configuras las condiciones para
que se materialice la posesión.
Requisitos para apropiarse de un
inmueble anejo.
Para que una persona pueda quedarse con un inmueble que no es suyo, debe
ocupar ese inmueble en calidad de poseedor, y por esa razón es imposible que un
arrendatario se apropie del inmueble arrendado, pues como ya señalamos, en el
contrato de arrendamiento se configura la tenencia más no la posesión. Por eso
es importante diferenciar entre tenencia y posesión, pues es la posesión
permite a una persona adquirir la propiedad del dominio sobre el cual ejerce
posesión, mediante la figura de la prescripción adquisitiva del dominio.
Por lo anterior, un inquilino puede ocupar durante muchos años un
inmueble sin que tenga posibilidad alguna de apropiárselo. De modo que es
infundado el temor de perder la casa si la arrienda por X cantidad de años a un
mismo inquilino. Eso no sucederá ni aunque lo arriende por 100 años.
Cuidado con los contratos de
arrendamiento verbales.
Cuando el contrato de arrendamiento es verbal, sí existe una pequeña
posibilidad de que luego de muchos años al arrendatario se le ocurra reclamar
la posesión del bien. Y la razón no es porque del arrendamiento se pueda
derivar la posesión, sino por la dificultad de probar la condición en que el
inquilino ocupa el inmueble. El inquilino luego de 10 años puede desconocer el
contrato de arrendamiento verbal, y el arrendador tendrá que probar que quien
alega la posesión ocupa el inmueble en calidad de arrendatario, lo que será
difícil si no existe un contrato escrito.
En tal situación, el arrendador tendrá que probar de alguna manera que
el inquilino no ocupa el bien en calidad de amo y señor del mismo, y una forma
de probarlo es con el pago de los cánones de arrendamiento. Ya señalamos que
cuando el arrendatario paga la renta está reconociendo dominio ajeno, y así no
exista contrato de arrendamiento escrito, la posesión no se configura en tales
circunstancias. En una reclamación así, el arrendador debe demostrar por otros
medios que existe un contrato de arrendamiento verbal. Por lo anterior la
recomendación es que nunca se arriende un inmueble de palabra, pues luego no se
puede probar en qué condiciones se entregó el goce de la casa, y la situación
se complica cuando el arrendador fallece y los herederos no tienen idea de los
negocios del causante.
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