Cuando se arrienda una vivienda, el arrendatario necesita que el inmueble
esté en ciertas condiciones para sus necesidades particulares, y ese
acondicionamiento puede exigir la realización de reparaciones que pueden ser o
no locativas. Cuando se deben hacer tales reparaciones, adiciones o mejoras, en
el contrato de arrendamiento se debe dejar claro quién asume esas obras, pues
luego hay litigios por el pago o reembolso de lo invertido en dichas obras.
El arrendador tiene la obligación de entregar el inmueble en condiciones
aceptables para ser ocupados, como puede ser una buena pintura, que esté libre
de humedades, que las conexiones de servicios públicos funciones, etc., y le
corresponde al arrendador asumir esos costos para entregar el inmueble en
buenas condiciones. El problema surge cuando el arrendatario requiere hacer
modificaciones o adiciones a la vivienda, las que por supuesto no le
corresponde al arrendador, a no ser que este consienta o acepte hacerlas.
Autorización expresa para hacer
modificaciones o reparaciones no locativas.
En el contrato de arrendamiento se debe
autorizar o desautorizar expresamente al arrendatario para que haga
modificaciones a la vivienda. Esto es importante porque si ese aspecto no se
aborda en el contrato de arrendamiento, el arrendatario puede hacer las
modificaciones que quiera a la vivienda y después se las cobra al arrendador, y
es posible que lo que el arrendador cobre por la renta no le alcance para
reembolsarle al arrendatario lo que este invirtió en esas modificaciones. El
artículo 27 de la ley 820 del 2003 señala lo siguiente:
«DESCUENTO POR REPARACIONES INDISPENSABLES NO
LOCATIVAS. En el caso
previsto en el artículo 1993 del Código Civil, salvo pacto en
contrario entre las partes, el arrendatario podrá descontar el costo de las
reparaciones del valor de la renta. Tales descuentos en ningún caso podrán
exceder el treinta por ciento (30%) del valor de la misma; si el costo total de
las reparaciones indispensables no locativas excede dicho porcentaje, el
arrendatario podrá efectuar descuentos periódicos hasta el treinta por ciento (30%)
del valor de la renta, hasta completar el costo total en que haya incurrido por
dichas reparaciones. Para lo previsto en el artículo 1994 del Código
Civil, previo cumplimiento de las condiciones previstas en dicho artículo, las
partes podrán pactar contra el valor de la renta. En el evento en que los
descuentos periódicos efectuados de conformidad con lo previsto en este
artículo, no cubran el costo total de las reparaciones indispensables no
locativas, por causa de la terminación del contrato, el arrendatario podría
ejercer el derecho de retención en los términos del artículo anterior, hasta
tanto el saldo insoluto no sea satisfecho íntegramente por el arrendador.» Por
ley, el arrendador está obligado a reembolsar al arrendatario el valor
invertido en reparaciones no locativas, siempre que el arrendador no las haya
hecho necesarias, dice el artículo 1993 del código civil, de manera que si el
inmueble es funcional y el arrendatario se le ocurrió que quería hacer una
modificación para personalizar el inmueble a su gusto particular, el arrendador
no está obligado a reembolsar esas inversiones.
Además, dice el artículo 1994 del código civil, que el arrendador no está
obligado a reembolsar las mejoras útiles si
no ha aceptado expresamente asumir su pago, de suerte que si el arrendatario
hace una mejora al inmueble sin que medie consentimiento expreso del arrendador
de asumir el costo de esa obra, no le asiste la obligación de hacer ningún
reembolso.
Dice el mismo artículo, que en tal situación el arrendatario puede llevarse
los materiales sin detrimento del inmueble, a no ser que el arrendador los
pague para quedárselos. Para evitar problemas, si el arrendatario necesita
modificar el inmueble para un uso particular, en el contrato de arrendamiento se debe incluir esa autorización, y se debe incluir quién ha de asumir el
costo de las mejoras o modificaciones. Lo más recomendable es que en el
contrato se prohíba al arrendatario hacer cualquier modificación del inmueble,
y que si se requiere hacer alguna, no se haga hasta que no medie expresa
autorización del arrendador, y de esa forma nos podemos evitar serios disgustos.
¿Y qué pasa con las reparaciones locativas?
Las reparaciones locativas debe hacerlas el arrendador o el arrendatario
dependiendo de la naturaleza de la reparación o mantenimiento. El arrendador
debe conservar el inmueble en condiciones de ser utilizada, lo que exige
reparar los daños que sufra el inmueble y que dificultan o imposibiliten su
disfrute por parte del arrendatario. Pero no es su obligación realizar todas
las reparaciones que exija el arrendatario. Por ejemplo, el arrendatario puede
exigir al arrendador que repare una ducha que se ha dañado, o una conexión
interna que no funciona, pero no puede pedirle que le cambie el pispo por un
más bonito, o que en lugar de un machimbre de madera le coloque uno de PVC, o
que cada año le pinte la casa, le cambie los closets, etc.
Veamos lo que dice el artículo 1985 del código civil respecto a las
obligaciones del arrendador:
«La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en
hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de
las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario. Pero será
obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que
las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la
mala calidad de la cosa arrendada. Las estipulaciones de los contratantes
podrán modificar estas obligaciones.» Por su parte dice el artículo 2028 del
código civil:
«Reparaciones locativas a cargo del
arrendatario. Las reparaciones llamadas locativas a que es
obligado el inquilino o arrendatario de casa, se reducen a mantener el edificio
en el estado que lo recibió; pero no es responsable de los deterioros que
provengan del tiempo y uso legítimos, o de fuerza mayor, o de caso fortuito, o
de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo,
o por defectos de construcción.» El arrendador debe entregar al arrendatario el
inmueble en buenas condiciones, y el arrendatario debe conservar esas
condiciones, lo que le supondrá hacer por su cuenta algunas reparaciones
locativas, que por supuesto no deben ser reembolsadas por el arrendador. Por
eso es importante que el arrendatario exija que el inmueble se le entregue en
buenas condiciones en todo sentido, y que realice un
inventario de todos los componentes del inmueble, donde se indique el estado en que se recibe cada uno, pues en ese
estado debe ser entregado cuando termine el contrato de arrendamiento.
Es importante anotar que la ley 820 de 2003 sólo contempla la posibilidad
de que el arrendador reembolse al arrendatario las reparaciones no locativas,
más no las locativas.
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